Macro

은행들, 2023년 만기 CRE 대출 연장으로 2024년 1.2% 성장

By Barry Stearns

4/4, 09:33 EDT
S&P 500
iShares 20+ Year Treasury Bond ETF
iShares 7-10 Year Treasury Bond ETF
article-main-img

핵심 요약

  • 은행들이 2023년 만기 상업용 부동산 대출을 2024년으로 연장하면서, 2024년 1분기 대출 성장률이 1.2%로 가속화되고 있다.
  • 이를 "연장 및 가장하기" 전략이라고 비판하는 이들이 있으며, 2024년 만기 대출 규모와 리스크가 증가할 것으로 우려된다.
  • 연체율이 1.2%로 낮지만, 은행들은 사무실 포트폴리오에 대해 약 8%의 대손충당금을 적립하는 등 신중한 태도를 보이고 있다.

상업용 부동산 대출 만기 연장

상업용 부동산(CRE) 대출 시장에 큰 변화가 일어나고 있다. 많은 2023년 만기 대출이 2024년으로 연장되면서, 금리 변동성 속에서 대출자와 투자자들에게 여유 시간이 주어졌다. 이로 인해 2024년 만기 대출 규모가 늘어나는 "만기 장벽"이 형성되고 있다. 은행의 CRE 대출 성장률은 2023년 4분기 0.3%에서 2024년 1분기 1.2%로 가속화되었다. 이는 둔화세를 멈추고 향후 대출 만기 증가에 따른 어려움을 시사한다.

불확실성 속 은행의 대응

"연장 및 가장하기" 전략으로 불리는 대출 만기 연장은 은행 부문의 전망에 복잡성을 더하고 있다. 자율 리서치 애널리스트들은 2024년 만기 CRE 대출의 약 40%가 원래 2023년 만기였다고 추정했다. 이는 즉각적인 손실을 피할 수 있지만, 부실 대출 해결을 지연시키는 결과를 초래한다. 대형 은행들은 사무실 포트폴리오에 대해 전체 대출의 약 8배에 달하는 대손충당금을 적립하는 등 신중한 접근법을 취하고 있다. 이는 CRE 시장의 불확실성을 반영하는데, 특히 CRE 대출 연체율이 4분기 1.2%로 낮은 상황에서 실제 과제는 이 대출의 재금융과 만기 연장에 있다.

합성 위험 이전 전략 등장

규제 강화와 자본 효율성 제고 요구에 따라, 미국 은행들은 합성 위험 이전 전략을 늘리고 있다. 이는 헤지펀드와 사모펀드에 위험을 매각하여 기초 자산에서 완전히 빠져나가지 않고도 자본 부담을 완화하는 방식이다. JPMorgan Chase 등이 이 분야에서 활발히 움직이고 있다. 이러한 거래는 비용이 들지만, 특히 CRE 부문에서 규제 환경을 헤쳐나가며 대출 활동을 유지할 수 있는 방법이 된다.

선제적 투자자들의 기회 포착

연준의 금리 인상으로 인한 상업용 부동산 가치 하락(평균 21%)은 선제적 투자자들에게 기회를 제공하고 있다. 고액 자산가와 가족 사무소 등 민간 투자자들이 특히 활발히 움직이며 시장 하락을 활용하고 있다. 이는 민첩성과 장기 투자 관점의 장점을 보여준다. 반면 기관 투자자들은 기존 고가 매입과 사모펀드 자산의 유동성 문제로 인해 보다 신중한 태도를 보이고 있다.

월가 의견

  • MSCI Real Assets(CRE 대출에 대해 중립):

    "이 대출들의 만기가 단기적으로 연장되었다고 믿는다."

  • 자율 리서치 애널리스트들(은행의 CRE 대출 전략에 대해 중립):

    "기존 약정으로 자금 조달이 늘어나고 있으며, 만기가 도래한 대출은 갈 곳이 없다."