Real Estate

오클랜드 부동산 채무 고비, 8.7% 금리에 임대료 하락

By Doug Elli

5/16, 17:43 EDT
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핵심 요약

  • CMCT가 오클랜드 다가구 부동산 대출금 상환에 어려움을 겪고 있으며, 재융자에 실패할 경우 디폴트 위험에 직면할 수 있다.
  • 대출 금리가 7.7%에서 약 8.7%로 상승하면서 오클랜드의 임대료 하락으로 인한 상환 어려움이 가중되고 있다.
  • Channel House의 입주율이 77%에서 2023년 12월 72%로 떨어지면서 다가구 부동산 섹터의 어려움을 보여주고 있다.

오클랜드 부동산 시장의 험난한 항해

로스앤젤레스 기반 CIM Group의 자회사인 Creative Media & Community Trust(CMCT)가 오클랜드 소재 다가구 부동산 채무 상환에 어려움을 겪고 있다. 이는 약 18개월 전 Jack London Square 수변 지역에 위치한 333가구 아파트 단지 Channel House에 대한 지분을 상당 부분 인수한 이후의 상황이다. CMCT의 최근 SEC 제출 자료에 나타난 위기 신호는 금리 상승이 부동산 금융, 특히 변동금리 대출에 미치는 영향에 대한 더 큰 서사를 보여준다.

CMCT의 재무적 어려움의 핵심

CMCT의 재무적 어려움의 핵심은 Secured Overnight Financing Rate(SOFR) 플러스 3.4%에 연동된 8.7%의 무거운 금리가 적용되는 8,700만 달러 규모의 변동금리 대출이다. 연방준비제도의 금리 인상으로 SOFR이 초기 대출 시 수준에서 약 5.32%까지 상승하면서 이 대출 구조가 점점 더 부담이 되고 있다. 1억 3,460만 달러에 매입한 이 부동산은 CMCT가 대출 조건을 재협상하거나 부채를 재구조화하지 못할 경우 디폴트 위험에 직면할 수 있는데, 이는 해당 부동산의 입주율 하락과 오클랜드 임대 시장의 전반적인 침체로 인해 더욱 악화되고 있다.

더 큰 추세의 축소판

CMCT가 직면한 상황은 고립된 사례가 아니라 미국 전역의 다가구 부동산 소유주들이 겪고 있는 더 큰 추세를 보여주는 축소판이다. 국가적 차원에서 보면 CMCT의 어려움은 금리 상승과 임대 시장 침체라는 이중 압박에 시달리는 부동산 섹터의 모습을 반영한다. 특히 오클랜드의 경우 1인실 평균 임대료가 7% 하락하며 전국 평균을 웃돌아 부동산 소유주의 재무적 부담을 가중시키고 있다.

부동산 시장에 대한 더 큰 영향

Channel House에 대한 CMCT의 채무 상환 어려움은 임대 수요가 상승 비용을 따라가지 못하는 오클랜드와 같은 시장에서 부동산 투자의 취약성을 보여주는 경고 사례이다. 이는 금리 인상과 같은 거시경제 변화에 부동산 투자가 얼마나 취약한지, 그리고 대출자와 차입자가 재구조화나 재융자 합의를 이루지 못할 경우 디폴트와 압류가 증가할 수 있음을 보여준다. 또한 Channel House 사례는 부동산 평가와 입주율이 점점 더 압박을 받으면서 부동산 섹터의 기존 재무 모델의 지속가능성이 위협받고 있음을 보여준다.

부동산 금융과 시장 역학에 대한 관점

CMCT와 Channel House의 상황 전개는 금리 상승 환경에서 부동산 섹터가 직면한 어려움을 대변한다. 이는 건전한 금융 구조의 필요성을 강조하고 변동금리 대출이 불안정한 경제 환경에서 내포한 위험을 부각시킨다. 이 사례는 또한 금리 변동에 대한 전체 시장의 민감성과 그것이 부동산 평가, 입주율, 전반적인 시장 안정성에 미칠 수 있는 파급효과를 보여준다. 부동산 시장이 이러한 험난한 항해를 이어가는 가운데, CMCT와 대출자 간 협상 결과는 향후 업계 동향을 가늠할 수 있는 바로미터가 될 것이다.