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스타우드 100억달러 펀드, 높은 환매에 13억달러 차입

By Barry Stearns

5/16, 00:13 EDT
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핵심 요약

  • Starwood의 100억 달러 부동산 펀드가 유동성 위기에 직면하며, 높은 환매 요청으로 인해 15.5억 달러 신용한도 중 13억 달러 이상을 인출했다.
  • Sreit의 부채 비율이 총자산의 57%에 달하는 등 150억 달러의 부채 부담으로 인해 자산 매각 없이는 환매 요구를 충족하기 어려운 상황이다.
  • 2023년 22억 달러 자산 매각에도 불구하고, 2024년 1분기 이자비용이 12% 증가한 1억 5400만 달러를 기록하며 차입 비용 상승의 영향을 받고 있다.

Starwood의 유동성 위기

100억 달러 규모의 비상장 부동산 펀드 Starwood Real Estate Investment Trust(Sreit)가 높은 환매 요청으로 인해 유동성 위기에 직면했다. Sreit는 2023년 초부터 15.5억 달러 무담보 신용한도 중 13억 달러 이상을 인출했다. 현금 2.25억 달러만 남은 상황에서 추가 차입이나 자산 매각이 없다면 올해 하반기에 신용과 현금이 소진될 수 있다. 이는 부채 비용 상승과 부동산 가치 하락 우려 속에서 사모 리츠(Reits)가 유동성 관리에 직면한 어려움을 보여준다.

환매 압력과 자산 매각

투자자들이 지난해 26억 달러를 Sreit에서 인출했고, 환매 요청은 여전히 최고치를 기록하고 있다. 반면 Blackstone의 부동산 펀드 Breit는 환매 속도가 둔화되어 2022년 말 이후 처음으로 월간 환매 요청을 전액 충족했다. Starwood는 분기 환매 한도로 인해 13억 달러 중 5.01억 달러만 비례 배분 방식으로 충족했다. 유동성 우려에 대응해 Starwood는 부유층 개인과의 특별 세금 효율적 거래를 통해 10억 달러 자산 매각을 계획했다.

레버리지와 밸류에이션 우려

Starwood의 총자산 대비 57%에 달하는 150억 달러 부채 부담은 공모 Reits의 약 2배 수준이다. 이는 자산 매각 없이는 레버리지 비율 관리가 어려운 상황을 야기한다. Starwood의 자산 가치는 2022년 9월 정점 대비 16% 이상 하락했으며, 낮은 가치로의 추가 매각은 부채 지표를 악화시킬 수 있다. 또한 2024년 1분기 이자비용이 전년 대비 12% 증가한 1억 5400만 달러를 기록하며 차입 비용 상승의 영향을 받고 있다.

월가 전망

  • Phil Bak, Armada Investors(사모 Reits에 중립):

    "유동성은 상승기에는 크게 고려되지 않지만 갑자기 문제가 될 수 있다... 사모 Reits의 경우 유동성 우려가 간과되어 왔지만 이제 다시 중요해질 것이다."